L'actif présenté est un appartement haussmannien off-market d'environ 160 m² dans le 16e arrondissement de Paris, sur un axe résidentiel entre Trocadéro et l'avenue d'Eylau. Le bien comprend une double réception, trois chambres, parquet, moulures, belle hauteur sous plafond, balcon filant, ascenseur, et cave. L'adresse exacte reste volontairement non publique à ce stade.
Le sujet n'est pas un produit "clé en main" : il faut prévoir une rénovation intérieure complète (électricité, cuisine, salles d'eau, reprise décorative, ajustements énergétiques ciblés). En contrepartie, le prix d'entrée ressort autour de €10 560 / m², nettement en dessous du stock premium observé sur les axes comparables du secteur.
Raison de la vente : le bien dépend d'une succession. Les héritiers doivent générer rapidement de la liquidité pour financer une soulte et des frais liés au règlement de la succession. Ils privilégient donc une cession discrète, rapide, avec peu de conditions suspensives. Le discount paraît d'abord lié au calendrier, davantage qu'à un défaut structurel irréparable.
The asset is an off-market Haussmann apartment of roughly 160 sqm in Paris' 16th arrondissement, on a residential axis between Trocadero and Avenue d'Eylau. It offers a double reception, three bedrooms, parquet flooring, mouldings, ceiling height, a continuous balcony, elevator access, and a cellar. The exact address is intentionally withheld at this stage.
This is not a turnkey product: the apartment requires a full interior refurbishment (electrical, kitchen, bathrooms, decorative work, selected energy upgrades). In exchange, the entry point screens at roughly €10,560/sqm, materially below the premium inventory observed on comparable streets nearby.
Reason for listing: the property is part of an estate settlement. The heirs need fast liquidity to fund an equalization payment and succession-related costs, so they prefer a discreet transaction with limited contingencies and quick execution. The discount appears driven primarily by timing pressure rather than by a fatal structural defect.
Sources : Bien'ici, Meilleurs Agents, SeLoger, Notaires de Paris. Données et dates présentées à titre illustratif; la plupart des références sont des annonces observées et non des ventes notariées. / Sources: Bien'ici, Meilleurs Agents, SeLoger, Paris notarial references. Dates and figures are illustrative; most references are observed listings rather than notarized closings.
| # | Source | Micro-localisation | Surface | Prix / Price | €/m² | Date |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Bien'ici (annonce active) | Dauphine / Foch | 140 m² | € 1 980 000 | € 14 140 | 22 mai 2026 |
| 2 | Bien'ici (annonce active) | Muette-Nord / Trocadéro | 153 m² | € 1 980 000 | € 12 940 | Oct. 2025 |
| 3 | Bien'ici (annonce active) | Avenue Paul Doumer | 165 m² | € 2 195 000 | € 13 300 | Fév. 2026 |
| 4 | Bien'ici (annonce active) | Avenue Victor Hugo | 150 m² | € 2 320 000 | € 15 470 | Déc. 2025 |
| 5 | Bien'ici (annonce active) | Avenue d'Eylau / Trocadéro | 181,7 m² | € 2 850 000 | € 15 690 | Nov. 2025 |
Repères publics complémentaires / Additional public anchors
Meilleurs Agents — Avenue d'Eylau: environ € 12 177 / m² (mai 2026).
SeLoger — Avenue Victor Hugo: environ € 11 981 / m² (mai 2026).
Notaires / Paris 16e appartement ancien: ordre de grandeur d'arrondissement autour de € 10 692 / m², avec forte dispersion intra-quartier.
DealVault identifie les risques — l'acheteur qualifié effectue sa propre due diligence. / DealVault flags risks — qualified buyers conduct their own due diligence.
FR: Obtenir l'attestation notariale, le pouvoir de vendre, l'accord des indivisaires et la confirmation qu'aucune contestation successorale ou créance ne bloque le transfert est indispensable avant engagement ferme.
EN: The buyer should secure the notarial ownership certificate, proof of authority to sell, co-heir consent, and confirmation that no succession dispute or creditor claim impairs transfer.
FR: L'hypothèse centrale retient environ € 225 000 de capex. Dans un immeuble ancien parisien, distribution, plomberie, électricité, ventilation, reprise des sols et surprises derrière doublages peuvent rapidement pousser le budget au-delà du plan initial.
EN: The base case assumes roughly €225,000 of capex. In older Paris stock, layout work, plumbing, electrical, ventilation, flooring, and hidden conditions can quickly push the budget above plan.
FR: Les PV d'AG, le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux doivent être revus en détail. Ravalement, ascenseur, toiture, chaufferie ou colonnes montantes peuvent modifier l'économie réelle du dossier.
EN: General assembly minutes, maintenance records, and the multi-year works plan need close review. Facade work, elevator refurbishment, roof, boiler room, or riser replacement can materially change the economics.
FR: Selon le DPE actuel, des travaux additionnels peuvent être nécessaires pour préserver la liquidité future du bien ou optimiser un usage locatif. Les interventions sur menuiseries extérieures et enveloppe peuvent dépendre du règlement de copropriété.
EN: Depending on the EPC/DPE rating, incremental works may be needed to protect future liquidity or improve rental optionality. Exterior window and envelope interventions may also depend on condo rules.
FR: Le segment des appartements familiaux parisiens au-dessus de € 2 m reste actif mais moins profond. Une rénovation simplement correcte, ou un marché du crédit plus tendu, peut allonger le délai de sortie et compresser la valeur.
EN: The Paris family-apartment segment above €2m remains active but is not infinitely deep. A merely adequate renovation, or tighter credit conditions, can lengthen exit timing and compress value.
FR : La logique du dossier n'est pas d'acheter "Paris pas cher" au sens large, mais d'acquérir une adresse prime avec travaux finançables sous pression successorale, à un ticket d'entrée inférieur au stock vitrine du secteur. À € 1,69 m, l'acquéreur paie proche des repères d'arrondissement alors que le produit stabilisé se replace davantage dans la poche premium familiale Trocadéro / Victor Hugo. L'asymétrie est donc d'exécution : titre, travaux, calendrier.
EN : The opportunity is not generic "cheap Paris", but the ability to acquire a prime address with financeable works under succession-driven pressure, at an entry point below the neighborhood's showcase inventory. At €1.69m, the buyer is paying close to arrondissement-level benchmarks while the stabilized product belongs closer to the premium family-apartment pocket around Trocadero / Victor Hugo. The asymmetry is therefore execution-driven: title, capex, and timing.
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Dossier DV-2026-002 · Émis le 2 juin 2026 · Diffusion restreinte aux membres Access Pass
Dossier DV-2026-002 · Issued June 2, 2026 · Restricted circulation — Access Pass members only