L'opportunité porte sur une boulangerie-pâtisserie artisanale située en périphérie de Colmar, exploitée depuis dix-huit ans par le même couple dirigeant. Le fonds comprend un point de vente de 92 m², un laboratoire de production de 170 m², deux fours récents, une chambre de pousse, une chambre froide positive et un petit véhicule de livraison.
Le chiffre d'affaires normalisé ressort à €612k, dont environ 74% en boutique, 18% en tournées B2B locales et 8% en commandes événementielles. Après retraitement de la rémunération des cédants, de charges familiales non récurrentes et d'un contrat énergie renégocié en 2026, l'EBITDA reconstitué est estimé à €64k.
Le vendeur demande €168k pour le fonds, hors stock au jour de la cession. La valeur de marché DealVault est reconstituée à €220k–€230k, soit une décote d'environ 25% sur la médiane prudente de €225k.
Pourquoi sous le marché ? Le prix semble davantage refléter une contrainte de succession et la fatigue opérationnelle des dirigeants qu'une dégradation structurelle de l'actif.
DealVault read: a locally defensible cash-flow business, below market if lease transfer, staff retention and production dependency are confirmed before signing.
Comparables régionaux anonymisés: transactions et mandats clos 2024–2026 sur petites boulangeries-pâtisseries ou commerces alimentaires spécialisés en Alsace. Les multiples sont calculés sur EBITDA/EBE vendeur retraité, hors stock et hors murs.
| # | Zone | Type de commerce | CA / EBITDA | Prix cédé | Multiple |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Strasbourg Eurométropole | Boulangerie-pâtisserie avec snacking midi, 11 salariés, boutique axe passant | €720k / €79k | €250k | 3,2× EBITDA |
| 2 | Sélestat / Centre Alsace | Boulangerie de centre-bourg avec production sur place, 8 salariés, bail renouvelé | €585k / €61k | €195k | 3,2× EBITDA |
| 3 | Mulhouse périphérie | Pâtisserie-salon de thé compact, 6 salariés, dépendance forte au chef pâtissier | €470k / €44k | €136k | 3,1× EBITDA |
Méthode principale — multiple EBITDA: EBITDA reconstitué €64k × multiple prudent 3,2× = €205k. Ajout d'une prime modérée pour matériel récent et fichier B2B récurrent: €12k–€18k.
Méthode de contrôle — pourcentage du CA: chiffre d'affaires normalisé €612k × 36% = €220k. Cette approche reste cohérente avec les comparables régionaux dès lors que le bail est cessible sans hausse de loyer immédiate.
Valeur DealVault: nous retenons une fourchette centrale de €220k–€230k, soit €225k en médiane. À €168k demandé, l'acheteur entre à 2,6× EBITDA et conserve environ €57k de marge de sécurité avant coût d'audit, stock et trésorerie initiale.
Le couple cédant concentre la relation fournisseurs, la qualité produit et une partie des comptes B2B. Un accompagnement écrit de 8 à 12 semaines, avec clauses précises sur formation recettes, fournisseurs et clients récurrents, est indispensable.
Le secteur subit inflation matières premières, énergie, contraintes de recrutement et arbitrages de consommation. Le dossier n'est attractif que si la marge brute 2025–2026 est vérifiable et si les prix boutique peuvent encore absorber une partie des hausses.
Le bail 3-6-9 court jusqu'en 2030 avec loyer annuel de €38k, mais la clause de destination et la garantie demandée par le bailleur doivent être relues. Une renégociation défavorable peut réduire l'EBITDA de €8k à €12k.
Deux boulangers seniors et une vendeuse historique portent une partie de la continuité opérationnelle. Le risque est maîtrisable via primes de rétention, planning de reprise et identification rapide d'un second chef de production.
Notre note: Watch, avec bascule en Buy si trois conditions sont confirmées: bail cessible sans repricing immédiat, maintien des deux salariés de production clés et EBITDA reconstitué supérieur à €58k après vérification comptable.
Thèse: à €168k, le dossier offre un point d'entrée rare pour un actif cash-flow régional, avec une décote suffisante pour financer audit, stock et remise à niveau commerciale. Le potentiel ne vient pas d'une croissance agressive, mais d'une normalisation: horaires mieux pilotés, marge snacking, commandes B2B contractualisées et présentation boutique modernisée.
Pass si: le bailleur exige une garantie excessive, si le CA boutique 2026 baisse de plus de 8% à périmètre constant, ou si l'un des boulangers clés refuse la reprise. Dans ces cas, le prix doit être renégocié vers €135k–€145k.
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Dossier DV-2026-004 · Émis le 18 juin 2026 · Diffusion restreinte aux membres Access Pass · © DealVault 2026
Dossier DV-2026-004 · Issued June 18, 2026 · Restricted circulation — Access Pass members only · © DealVault 2026